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3月8日，全國人大表示，將落實制定房地產(chǎn)稅法，確保如期完成。

幾天前的政府工作報告，明確提出“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，這是繼2014年和2018年之后，第三次提及房地產(chǎn)稅立法。

從2017到2019年，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期修法問題都已明確解決，國地稅合并已經(jīng)邁出步伐?？梢哉f，開征房地產(chǎn)稅已無技術(shù)障礙。

推出房地產(chǎn)稅的本意，是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而厘清中央與地方之間的財稅關(guān)系。

在大多數(shù)一二線城市，土地資源開發(fā)力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經(jīng)進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產(chǎn)稅的重要性越來越突出。

同時，隨著減稅降負成為常態(tài)，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩(wěn)定稅源，就成為當務之急，房地產(chǎn)稅恰好是備選答案之一。

由此來看，房地產(chǎn)稅的到來，是為地方政府開辟新的稅源，并非是為降房價而來。

一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在系統(tǒng)里卻只能查到當?shù)氐囊惶追孔印Ｈ绻珖》啃畔⒍寄苈?lián)網(wǎng)，那么誰在囤房，誰在炒房，將會一目了然。

尤其對于公職人員來說，能否解釋清除這些房子的來源，就顯得至關(guān)重要。雖然“以人查房”不會面向所有人開啟，但至少在相關(guān)監(jiān)管部門那里，這些信息將會一目了然。

所以，短期而言，房地產(chǎn)稅如果順利落地，必然會對投機者產(chǎn)生一定的威懾，進而會帶動一定程度的拋盤效應。

更關(guān)鍵的是，房產(chǎn)稅是保有稅。只要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同，這些都是交易稅，只有買房賣房才會產(chǎn)生，但房產(chǎn)稅則是一直伴隨終身。

任何稅收都有轉(zhuǎn)嫁效應，房產(chǎn)稅照樣可以轉(zhuǎn)嫁給租房者。

持有這種論斷的人，忽略了全國住房市場所處的發(fā)展階段。

同時，如果房產(chǎn)稅到來，那么如今的房屋空置成本將會不斷提升，大量投資者將會把空置房拿出去出租，稅收轉(zhuǎn)嫁效應進一步削弱。

要知道，房租與房價完全不同。房價可能受到貨幣環(huán)境和富裕階層收入水平的影響，會嚴重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現(xiàn)實收入水平的約束。

從短期而言，房地產(chǎn)稅的出臺，對房價將會有直接影響。這一政策，不僅具有強烈的心理利空效應，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應，拋盤會比較突出，這對房價顯然會構(gòu)成利空。

但從中長期而言，房地產(chǎn)稅對房價的影響，主要在持有層面，對于遏制投機炒房有一定效果。但相比而言，貨幣環(huán)境、土地供給制度、人口流入流出規(guī)模，在其中發(fā)揮的作用更大。

一個明顯例證，歐美國家多半都有房地產(chǎn)稅，但房價卻未隨之而起起落落。

房產(chǎn)稅是一塊肥肉，能為地方提供穩(wěn)定稅源，但經(jīng)濟基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，不僅收不到多少稅，反而有可能讓本地樓市出現(xiàn)大問題。

所以，會不會開征房地產(chǎn)稅，能不能收到房地產(chǎn)稅，這是檢驗城市發(fā)展水平高低的一塊試金石。

在后土地財政時代，幾乎所有城市都會面臨財政收入下滑的危機，都有動力來開征房地產(chǎn)稅，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實力。

按照此前財政部有關(guān)負責人提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的十二字方針，房產(chǎn)稅不會一刀切，也不會在所有城市同步推進。

房地產(chǎn)稅涉及方方面面，不容小覷：

其一，開征房地產(chǎn)稅已經(jīng)沒有懸念，當然也不會半夜雞叫。因為稅收法定，房地產(chǎn)稅必須歷經(jīng)立法、審議和落地的一系列法律程序，整體落地下來，起碼要兩年以上時間。

其二，在短期，房產(chǎn)稅對房價有明顯影響。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅不僅影響市場預期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產(chǎn)生威懾效應，從而帶來一定的拋盤可能，這對于樓市將會形成重壓。

其三，就中長期而言，房地產(chǎn)稅的影響不及經(jīng)濟、金融、土地和人口。一個城市房價如何走，不僅要看經(jīng)濟基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制于金融大環(huán)境，房地產(chǎn)稅在其中的影響不是決定性的。

其四，房地產(chǎn)稅未必能轉(zhuǎn)嫁給租房者。全國住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束，租賃市場正在大步推進，加上房產(chǎn)稅帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場。未來，租房市場未必還是賣方市場，想要把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者談何容易？

其五，房地產(chǎn)稅會對剛需設(shè)置一定免征面積。按照國際慣例，房產(chǎn)稅不會對剛需和投機一刀切，剛需一般都能獲得相應的免征面積，而擁有多套房的，或許會面臨累進稅率的制約。

其六，不是所有城市都敢于上馬房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一塊肥肉，但要能吃到口才行。一二線城市可借房產(chǎn)稅，重塑地方財政，四五線城市很容易面臨房地產(chǎn)市場的動蕩，這其中的權(quán)衡，考驗著每一個地方政府。